一提到房地产，很多人就自然而然联想到“涨价”“赚钱”，而不是民生居住的第一属性，足见中国房市发展的畸形。也难怪，过去20年房价真正出现下跌的年份只有三个，其余年份均是一路涨过来的，而且即使是房价下跌的三年，跌幅也十分有限，更被随后的涨幅彻底覆盖了。尤其是2015-2017年，中国可谓“全民炒房”，有钱人更是买完一线去二线，最疯狂的时候已经是瓦玉集糅，连三四线人口外流严重的城市都敢“炒”。最大炒房客上市公司，更是被爆出坐拥1.3万亿房产资产。 ![]()
是谁给他们的底气？“房地产是无可取代的支柱产业”“经济发展离不开房地产”“房地产是中国经济的推动器”……类似这样的言论让很多有钱人、专业炒房客无所畏惧，在投资炒房的路上从未停下前进的步伐。 北师大董教授甚至妄言道，房地产是支柱产业、主导产业，更是先导产业，只有房地产才能救中国。如果房地产业发展不行，整个国民经济就陷入到一个混乱状态。因为除了在大街上削水果、擦皮鞋不需要房地产，别的行业都需要房地产业拉动助推。 ![]()
这话对于无房刚需来说，确实不中听，但不得不承认，说得有一定道理，房地产在绝大多数城市都扮演着重要角色，尤其是土地财政和房地产产生的各项税费可以占据到地方财政收入的半壁江山，更有甚者土地出让金收入是地方一般公共预算收入的1.5倍之多。因此，对于很多对房地产有高度依赖的城市而言，房地产确实不能“垮”。 从这次“黑天鹅”事件对楼市造成剧烈冲击，尤其是让开发商卖不掉房回不了款，濒临破产风险，然后各大城市迅速出台五花八门的“营救楼市”行动来看，房地产在诸多产业中的地位确实非同一般。尤其是很多三四五线城市，一度做出的“救市”政策还违背了国家房住不炒的大局指导。 ![]()
这一次，即便很多城市使出浑身解数，但从最后的结果来看，毫无疑问这一波的营救楼市的行动是“失败”的，有两点为证： 其一，多地具有实际意义的“救市”政策无一例外均被“叫停”。什么是具有实际意义的“救市”政策？我个人的理解是刺激房地产行业的，比如降低首付比例、取消各项“限”字类政策，尤其是限购，这些举动不仅会刺激购房需求，同时也容易给炒房客钻空子。与中央对房地产的“房住不炒”定位不符。 过去这一个多月，全国各地累计有60+城“因城施策”出台新政，有55+城是缓解企业融资压力或降低人才落户门槛，而真正出台具有实际意义的政策的城市只有驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁这5个。比如2.21驻马店出台的的“用公积金购买首套房，最低首付比例由30%下调为20%”，带有很强的刺激倾向；比如广州3.3提出“放宽公寓、商铺等商用办公项目销售对象要求”，给了投资炒房客有机可乘；再比如，3.24海宁允许“非本地户籍人员在海宁可以买多套房”，是典型的取消限购。 以上5地出台的各类带有“刺激性质”的政策，或遭遇“一日游”，或遭遇“半日游”，但无一例外最后都被叫停，说明这一波各地的“救市”行动是彻底“失败”的。 ![]()
其二，楼市之火烧不起来，市场依然处于“寒潮期”。寒潮期有四个显著特点： 1.开发商销售端热不起来。克而瑞统计数据显示，2月份受监测的27个重点城市新增供应面积和成交量均出现“断崖式下跌”。另据媒体踩盘发现，当下各大热点城市除极少数具有高性价比的楼盘有购房者青睐外，其余项目到访、蓄客、销售等情况均不容乐观，较往年同期差太远，只比1、2月份好些许； 2.开发商融资这边更是惨不忍睹，时代财经报道称，2-3月中小开发商融资规模较去年12月份下降高达86%，这意味着开发商现在不仅没有销售回款，更借不到钱了。所以我们看到，2月以来无论大小开发商，只要有资金周转压力的，几乎都在采取“打折促销”的手段来加速销售抓紧回款“自救”； 3.经此一役，多数购房者对后市持“谨慎悲观”态度。贝壳、易居等平台在线问卷调查统计结果显示，3、4、5月份购房意愿直降超6成，更有接近4成购房者认为“房价会下跌”，更表示会“暂时终止”购房打算，具体要因市场走势而定； 4.购房者理性持币观望，不管是开发商还是炒房投资客，亦或是地产从业人员，日子自然都不好过。尤其是高杠杆投资炒房客，几个月颗粒无收，外加房价不涨反跌以及无人接盘，很多资金压力大的投资客都在大割肉抛售。上海、北京、南京等热点城市，最近一段时间均爆出有大量投资炒房客直降几十万甚至上百万“甩卖”的真实案例。 开发商、投资炒房客、地产从业者这边一筹莫展，但国家表态、党媒发声之后，购房者这边却真真实实喜迎2大“利好消息”： 2月以来国家多次通过经济日报等党媒发声表态，强调坚持“房住不炒”的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时强调保持房地产金融调控的连续性、一致性和稳定性。释放的信号非常明确：不管情况多特殊，房地产这个“夜壶”都不能拿出来用，过去三年半楼市取得的成绩来之不易，不能毁于一旦，更不能再次走上老路，我们经不起房地产再一次的狂飙高涨了。 ![]()
购房者第一大“利好”：房价真的降了，有人甚至半价甩卖。 中泰证券发布的研报显示：2月份，100个监测城市中，房价下跌城市数量跳升至73个，相比1月增加了一倍多；统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也显示，2月份降价的城市数量增加到23个，这已是连续6个月70城中有20+城出现降价情况。 聚焦到某些压力大的城市，房价下降的事实则更加明显。樱桃房子报道，靠近南京的镇江，开发商新房销售最高直降30%，令本地刚需直呼“不敢相信”；海南除三亚之外，降价更是日常操作，尤其是陵水据透露有开发商不仅优惠2成卖房，还送车位、送物业抵用券、送新鲜猪肉；北京、上海这样的一线城市，投资客降起价来，也是诚意满满，有人直降290万甩卖千万豪宅，也有人直降近50万脱手总价不到300万的房产；最狠的还要数睡城燕郊，据房媒报道，有业主高位被套2年，实在撑不住，2月份竟然打5折出售，但可惜的是燕郊房价已经被打回原形，即便优惠到这个程度，仍难觅接盘者踪影。 与此同时，降价引发的一系列无理取闹的“闹剧”也在频频上演，同话财经媒体报道，近日合肥某楼盘降价销售，引来50名业主“跪地痛哭”式阻拦。 ![]()
购房者第二大“利好”：首套房贷款利率下调了，刚需购房成本减了。 融360大数据研究院发布报告称：2月全国首套房贷款平均利率为5.5%，环比下降1BP，为对应期限5年期LPR加点70BP；二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP，为5年期LPR加点101BP。这已经是首套房、二套房贷利率连续两个月下降。 未来利率还会继续下调吗？党媒早前撰文已给出明确答案：2020年的LPR下行空间很大，有40-50个基点的空间。清清楚楚给出了今年房贷利率下降的基本范围和空间。 很多人可能会说，这个幅度的下调根本没什么吸引力。其实不然，如果按照总价200万的房子来算，同样是贷款30年，利率按最新LPR报价加点50（利息197.59万）和不加（175.59）的利息总额要差22万，对于普通刚需家庭来说，这也是一笔巨款，尤其是对于掏空6个钱包买房的家庭，能省下来对于家庭生活的改善无疑有巨大帮助。 ![]()
刚需今年到底该不该买房答案也明确了： 对于有人口增量的一二线刚需来说，我的建议是有能力应早买。尤其是当下开发商有打折促销诚意，高杠杆投资客有降价甩卖的欲望，叠加首套房贷款利率也在下调，可谓是集“三大优势”于一身。如果年前有实地看过房子知道底价，对比之下，今年很多房子确实有价格优惠，就更不要错过机会了。 一方面，一二线城市有庞大的购房需求，目前而言可能需求没有释放，但是这部分需求是真实有效的，且不会消失，等这阵特殊时期一过，楼市在需求集中爆发的情况下，真的有可能迅速回暖，到时再看房、买房，可能机会就小很多；另一方面，一二线城市有人口增量、产业、资金、资源等优势，房价中长期看多，即使买过的房子短期不能大赚，但也足以让手里的钱不发毛。 ![]()
对于三四线城市，尤其是人口外流严重，产业、资源没有任何优势可言的欠发达三四线城市，刚需买房需求不强可以再观望一段时间。一方面，这样的城市房子毫无投资价值，另一方面，现在进场大概率未来会高位接盘，被牢牢套死。事实上当下，不止是聪明的投资客在逃离三四线城市，很多大开发商也在从三四线城市撤离。 融创孙宏斌早前一段话也释放有些三四线房价未来很大概率会下跌的信号：三四线城市需求都消耗差不多了，我们不太敢去三四线拿地了，因为房子盖好了也不太好卖了。东南沿海经济动能强的三四线城市我们还会考虑去拿地，东北各省的三四线城市我们基本不太去了。 （来源：北京凤凰天博网络技术有限公司/楼市新观）
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